快評:解讀十九大報告之地產篇
欄目:行業資訊 發布時間:2017-10-19
10月18日十九大隆重開幕,報告提出14條構成新時代堅持和發展中國特色社會主義的基本方略,要求2035年基本實現社會主義現代化,2050年把我國建成社會主義現代化強國等多方面內容。

新晉熱點三四線將加碼“四限”信貸資金監管愈加嚴苛


2016年中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的、不是用來炒的”這一基本定位,十九大再度予以重申,顯示本輪房地產調控的主基調仍在延續。


一方面,積極支持居民自住和改善性住房需求。受困于高庫存風險,部分三四線城市仍是當下房地產去庫存的難點所在,要因城施策去庫存,重點支持進城人員、城市低收入群體購房需求,以便更好、更快地實現三四線城市庫存去化;另一方面,著力打擊投資、投機性炒作需求。鑒于熱點一二線城市市民購房需求異常旺盛,房價依舊面臨著一定的上漲壓力,短期內“四限”政策暫無退出的可能性,本輪房地產調控有望貫穿更長的時間周期。并且,現有調控城市將進一步擴容,受制于房價上漲過快,或多或少透支未來市場預期,以淮安、鹽城、徐州等為代表的新晉熱點三四線城市將成為下一階段調控重點,預計更多三四線城市將跟進落地乃至升級“四限”新政,以便緩解房價上漲預期,維穩房地產市場。


為了防范金融業系統性風險,金融去杠桿仍在有序推進,房地產市場更是成為金融去杠桿重要環節之一。近期,北京、南京等市相繼發文要求銀行業金融機構開展自查工作,重點檢查“消費貸”、“經營貸”、“房抵貸”等資金流向,廣州更是暫停發放金額超100萬元或期限超10年的消費貸。在抑制資產價格泡沫的大背景下,房地產行業去杠桿的過程并不可逆,銀行業金融機構將重點加強“首付貸”、“消費貸”等資金監管,以防信貸資金違規流入房地產市場。


租購并舉住房制度需供地予以支持并培育規模化租賃企業


目前,住房租賃市場無疑是市場熱議的話題,繼中央發文選取12個人口凈流入的大中城市開展租賃市場試點工作,多個城市紛紛跟進,將利好新政具體落實到執行層面。更為重要的是,土地供應端予以積極支持,上海、杭州、廣州等市密集掛牌并出讓多宗純租賃用地,租賃用地成交規模持續提升。以上海為例,供地節奏明顯加快,純租賃用地出讓的案例明顯增多,另有多宗商辦用地改性為租賃住房。并且,地理位置優越,不乏市中心乃至濱江片區絕版地塊,側面反映上海市政府發展租賃市場的決心。我們認為構建租購并舉的住房制度乃是房地產市場長效機制的重要環節,預計更多大中城市將著力發展住房租賃市場,并在供地環節予以重點支持。


住房租賃市場快速發展與培育規模化住房租賃企業密不可分,一方面,住房租賃企業宜進一步擴容。鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業拓展住房租賃業務,從而分得租賃市場的一杯羹;另一方面,要支持住房租賃企業做大、做強。鑒于租賃企業普遍面臨著融資難、融資貴的困境,“短板”效應愈加凸顯,顯著拖累企業發展步伐。下一步宜加大對住房租賃企業的金融支持力度,降低融資門檻,拓寬融資渠道,支持企業發行公司債券、資產支持證券、房地產投資信托基金(REITs)等融資工具。長期來看,房地產市場將逐漸形成“高端有供應、低端有保障”的住房制度,租賃市場或將與交易市場分庭抗禮,重點保障城市低收入群體居住需求,以便實現全體人民住有所居、安居樂業的長遠目標。


提高人民收入水平及購買力助推房地產市場更好、更快發展


房地產市場平穩、向好發展離不開強勁的經濟基本面支撐,人口、收入水平均是重要考慮因素,報告多次提及:提高人民收入水平,拓寬居民勞動收入和財產性收入渠道,縮小收入分配差距等。我們認為無論是第一階段基本實現社會主義現代化,還是第二階段建成社會主義現代化強國,人民生活水平的提高才是關鍵,經濟發展成果將在居民收入中得以體現,在經濟增長的同時實現居民收入同步增長。隨著居民購買力持續提升,有助于提振市民購房需求,房地產市場明顯受益,成交量將持續高位運行。隨著中等收入群體的壯大,必將成為房地產市場最為堅定的購房群體,中高端改善性需求將持續釋放,助推房地產市場更好、更快發展。


綜合而言,十九大為我國下一步發展指明了方向,而在房子是用來住的、不是用來炒的基本定位前提下,“四限”政策仍需從緊執行,更多三四線城市將落地乃至升級調控。住房租賃市場將是未來重要發展方向,住房制度改革正加速推進,加快建立租購并舉的住房制度。


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